房子作為一項(xiàng)開銷不小的投資，一個(gè)不慎可能留下很多麻煩。所以去海外買房時(shí)，一定要做好整體規(guī)劃，明確買房目的和需求，科學(xué)理性地購房置業(yè)。永銘國際為大家準(zhǔn)備了以下置業(yè)戰(zhàn)術(shù)，幫助你察覺市場的變化，更好地對海外房產(chǎn)進(jìn)行了解和評(píng)估，提起做好置業(yè)規(guī)劃。

 

 

 

戰(zhàn)術(shù)一：觀察人口變化

 

人口對于房價(jià)、房產(chǎn)市場的影響，因?yàn)槿丝诘淖兓瑫?huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)刈》渴袌鲂枨蟮淖兓酝顿Y者要進(jìn)行海外投資時(shí)，需要關(guān)注當(dāng)?shù)氐娜丝谧兓６P(guān)注人口變化，主要觀察兩個(gè)數(shù)據(jù)：自然人口，和外來人口。不過由于自然人口變化相對較慢且不明顯，所以最重要的是觀察變化比較快的外來人口變化。

 

戰(zhàn)術(shù)二：查詢就業(yè)率

 

就業(yè)率是指就業(yè)人口數(shù)占經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口總數(shù)（就業(yè)人口數(shù)+失業(yè)人口數(shù)）的比例。因?yàn)楹鸵粋€(gè)國家的經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)發(fā)展等問題相關(guān)，所以從就業(yè)率的高低，可以大致看出這個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)水平，從而推測這個(gè)國家房產(chǎn)市場的價(jià)值，因此，投資前查詢了解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率，是投資者需要提前做好的準(zhǔn)備。

 

戰(zhàn)術(shù)三：分析房價(jià)收入比

 

房價(jià)收入比，是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入的比率。經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專家常用房價(jià)收入比來判斷一個(gè)國家房產(chǎn)投資的可行性。一般認(rèn)為，合理的房價(jià)收入比的取值范圍為4~6，若計(jì)算出的房價(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

 

戰(zhàn)術(shù)四：計(jì)算租金回報(bào)

 

租金回報(bào)也是投資者需要關(guān)注的數(shù)字。在房產(chǎn)投資方面，租金回報(bào)是衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的一個(gè)很重要的指標(biāo)，因?yàn)榉课莸氖蹆r(jià)可能有水分、有泡沫，但租金是不會(huì)出現(xiàn)泡沫的，是市場的真實(shí)需求。

 

戰(zhàn)術(shù)五：咨詢外匯匯率

 

海外買房，了解房價(jià)高低固然是首要的，但事先咨詢了解好兩國的匯率也是重中之重，因?yàn)橹挥屑皶r(shí)地了解匯率變化，才能在正確的時(shí)機(jī)進(jìn)行投資，這樣可以大大降低買房成本，相當(dāng)于房價(jià)直接打折。

 

戰(zhàn)術(shù)六：清楚賣方折扣

 

如果你準(zhǔn)備購買單獨(dú)一套房，業(yè)主或中介私下與您承諾超低折扣時(shí)，要格外小心。賣方折扣很大時(shí)，表明市場比較冷淡，是業(yè)主退出市場的信號(hào)；而如果賣方折扣很小，或者說銷售價(jià)格超出了標(biāo)價(jià)，說明競爭激烈，市場火爆，需求強(qiáng)勁。

 

戰(zhàn)術(shù)七：查詢房屋空置率

 

房屋空置率，很多投資者會(huì)忽視的一個(gè)數(shù)據(jù)，但知道了當(dāng)?shù)氐姆课菘罩寐屎螅簿涂梢院苤庇^地了解到了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的活躍度。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%~10%之間為合理范圍，住房供求平衡；空置率在10%~20%之間為空置危險(xiǎn)范圍，不利于市場房屋的出租和銷售；空置率在20%以上為住房嚴(yán)重積壓，市場和政府就會(huì)想辦法清理這些庫存。

 

戰(zhàn)術(shù)八：明確房源供應(yīng)量

 

投資前，明確當(dāng)?shù)氐姆吭磾?shù)量也很重要，因?yàn)榉吭磾?shù)量的多少直接影響著市場的供需狀況。當(dāng)房源數(shù)量較多的時(shí)候，意味著買家有更多的選擇余地，不太會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。當(dāng)房源少的時(shí)候，則很有可能表明市場需求過大，大多數(shù)房源已經(jīng)售出，是市場火爆的一大信號(hào)。

 

戰(zhàn)術(shù)九：了解犯罪率

 

了解犯罪率，給投資加一層保障。犯罪率的高低，對房屋的升值以及住戶以后的居住都會(huì)產(chǎn)生比較大的影響。購房者在選房的時(shí)候一定不能忽視這一數(shù)據(jù)。大多數(shù)的市政府都會(huì)將警廳記錄或者犯罪率公布到網(wǎng)上，購房者最好在確定房源之前調(diào)研該數(shù)據(jù)。

 

戰(zhàn)術(shù)十：調(diào)查待售時(shí)長

 

在了解一個(gè)海外項(xiàng)目時(shí)，一定要調(diào)查待售時(shí)長。這個(gè)時(shí)長是指房屋從掛牌到售出的所花的時(shí)間。在熱門市場，這個(gè)數(shù)值可能會(huì)降低，而在不溫不火的市場，待售時(shí)間可能會(huì)比較長。這個(gè)時(shí)間的長短肯定會(huì)有各種各樣的影響因素，如果時(shí)間過長，建議詳細(xì)調(diào)查后再?zèng)Q定是否購買

 

 

盡管每個(gè)國家對海外買家的政策不一樣，但是戰(zhàn)術(shù)應(yīng)對卻也不盡相同。想要在海外置業(yè)，你必須了解這些常識(shí)，避免犯一些低級(jí)錯(cuò)誤，或者你也可以詳細(xì)咨詢我們永銘投資專家，我們將為您排除海外買房的雷區(qū)，助您輕松購房，安心投資！